Nowa ustawa deweloperska – jak umowa chroni nabywcę nieruchomości?

Czy nowa ustawa deweloperska z dnia 1  lipca 2022 r. znacząco wpływa na sytuację deweloperów oraz nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych? Jakie są zatem regulacje nowej ustawy ? Prawo deweloperskie.

Spis treści:
1. Co to jest ustawa deweloperska? Jakie prawa daje ustawa deweloperska w 2024? Najważniejsze zmiany w umowach deweloperskich
2. Co zmienia nowa ustawa deweloperska?
3. Kogo chroni ustawa deweloperska? Czy nowa ochrona służy ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego?
5. Kiedy wchodzi nowa ustawa deweloperska?
6. Jak i co reguluje ustawa deweloperska?
7. Umowa rezerwacyjna
8. Mieszkaniowy rachunek powierniczy
9. Deweloperski fundusz gwarancyjny
10. Jak odstąpić od umowy deweloperskiej?

Co to jest ustawa deweloperska? Jakie prawa daje ustawa deweloperska w 2024? Najważniejsze zmiany w umowach deweloperskich

Ustawa deweloperska, formalnie znana jako Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wprowadza szereg zmian mających na celu ochronę praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Najważniejsze zmiany wprowadzone przez nową ustawę deweloperską obejmują:

1. Większa siła prawna umów rezerwacyjnych.  Zgodnie z ustawą, ważność tracą wszelkie postanowienia umów deweloperskich lub przedwstępnych, które są mniej korzystne dla nabywcy niż nowe przepisy.
2. Rachunek powierniczy wymagany od początku do końca sprzedaży. Celem jest zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
3. Gwarancja zwrotu pieniędzy.
4. Więcej informacji dla kupujących.
5. Zasady przyjmowania mieszkań i zgłaszania usterek.

 Co zmienia nowa ustawa deweloperska?

Nowa ustawa zastąpiła obowiązujący uprzednio akt prawny, obowiązujący od dnia16 września 2011 r..  Wprowadza szereg zmian mających na celu ochronę praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Oto najważniejsze zmiany:

1. Rozszerzenie zakresu zastosowania: Przepisy nowej ustawy deweloperskiej mają szerszy zakres zastosowania niż przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej.
2. Umowa rezerwacyjna: Zmiany dotyczą zapisów umów rezerwacyjnych, które teraz mają większą siłę prawną.
3. Zmiany dotyczące Prospektu Informacyjnego.
4. Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
5. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG): Jest to nowa, dodatkowa forma zabezpieczenia konsumenta na wypadek upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG.
6. Inne zmiany wprowadzone przez nową ustawę deweloperską.

Kogo chroni ustawa deweloperska? Czy nowa ochrona służy ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego? 

Ustawa deweloperska ma przede wszystkim na celu ochronę praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Zgodnie z ustawą, stosuje się ją wyłącznie do umów deweloperskich, czyli tych zawieranych przed formalnym zakończeniem budowy (uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie). Ustawa deweloperska stosuje się do wszystkich nabywców będących osobami fizycznymi, niezależnie od tego na jakie cele kupują lokal, jeżeli tylko przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny.

Kiedy wchodzi nowa ustawa deweloperska?

Nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2022 roku.

Jak i co reguluje ustawa deweloperska? Kogo obowiązuje nowa ustawa deweloperska?

Nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego czy dewelopera? 

Nowa ustawa reguluje wiele aspektów związanych z zakupem nieruchomości od deweloperów. Oto niektóre z nich:

1. Środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę.
2. Zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
3. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
4. Zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej.
5. Zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
6. Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
7. Zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie.
8. Zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna w nowej ustawie deweloperskiej to umowa zawierana między deweloperem (lub innym podmiotem) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Jej przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia ze sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna powinna określać:

• strony, miejsce i datę zawarcia;
• cenę nieruchomości;
• wysokość opłaty (jeśli rezerwacja związana jest z opłatą);
• czas obowiązywania;
• określenie powierzchni użytkowej lokalu albo domu jednorodzinnego, układu pomieszczeń i ich powierzchni oraz dokładną lokalizację lokalu wewnątrz budynku – jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego.

Opłata rezerwacyjna nie jest koniecznym elementem umowy rezerwacyjnej. Jeżeli została umówiona, to jej wysokość ustalają strony, ale nie może ona przekraczać 1% ceny. Po zawarciu umowy deweloperskiej wpłacona opłata jest zaliczana na poczet ceny.

Opłata rezerwacyjna może niekiedy podlegać zwrotowi nawet, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej. W szczególności, jeżeli rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej to deweloper niezwłocznie zwraca opłatę, o ile przyczyną odmowy była negatywna ocena zdolności kredytowej.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy 

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, który musi założyć każdy deweloper. Służy on do warunkowego rozliczenia zobowiązań pomiędzy kupującym a deweloperem na podstawie zapisów zawartych w umowie. Zadaniem rachunku jest ochrona środków nabywcy nieruchomości w trakcie trwania prac budowlanych.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy ma ograniczyć ryzyko utraty środków podczas realizacji inwestycji mieszkaniowej. Ma on formę konta bankowego, które służy do rozliczania transakcji między nabywcą a deweloperem.

Z uwagi na sposób i terminy wypłaty środków oraz dostęp do zgromadzonych pieniędzy dostępne są dwa rodzaje mieszkaniowego rachunku powierniczego:

1. Rachunek powierniczy otwarty – wypłata środków na rachunek ma miejsce dopiero wtedy, gdy deweloper ukończy dany etap prac budowlanych wskazany w umowie.
2. Rachunek powierniczy zamknięty – wypłata środków następuje dopiero po oddaniu inwestycji przez dewelopera i przekazaniu przez niego praw własności do nieruchomości.

Deweloperski fundusz gwarancyjny 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to instytucja mająca na celu zabezpieczenie interesów nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych od deweloperów w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej. DFG nie posiada osobowości prawnej, a jego obsługą zajmuje się Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

DFG chroni środki wpłacone przez nabywców mieszkań i domów od deweloperów. Każdy z nas z pewnością słyszał o przypadkach ogłoszenia przez dewelopera upadłości firmy, czego skutkiem zwykle była utrata części lub całości środków wpłaconych przez klienta na poczet nowego mieszkania. Rząd zdecydował się na powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego właśnie po to, by chronić kupujących przed tego typu praktykami.

Podstawowym założeniem DFG jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zapewnienie efektywnej ochrony w relacjach z deweloperami. DFG stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

Nowe przepisy gwarantują pełne bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy, zarówno gdy upadnie deweloper, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości, bądź gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie czy nie usunie wad istotnych w ustalonych terminach.

Jak odstąpić od umowy deweloperskiej?

Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe w określonych sytuacjach, które są ściśle określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oto niektóre z nich:

1. Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy.
2. Jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach.
3. Jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.
4. Jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.
5. W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadkach 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej tylko w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. W przypadku sytuacji opisanej w punkcie 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

Oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej wraz ze zgodą na wykreślenie roszczenia o przeniesieniu własności nieruchomości powinno być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W razie skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy, nabywca nie może być obciążany żadnymi kosztami.

prawo deweloperskie | nowa ustawa deweloperska regulacje | ustawa deweloperska regulacja | nowa ustawa deweloperska nowe | przepisy ustawy | nowa ustawa deweloperska obowiązujące | nowa ustawa deweloperska ważne |

Pasternak LEGAL – prawo dla biznesu

Pasternak Legal – jako kancelaria przyjazna przedsiębiorcą swoją działalność w dużej mierze koncentruje na kompleksowym wsparciu przedsiębiorców w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Nasze usługi ukierunkowane są na skuteczne rozwiązywanie problemów przedsiębiorców oraz udzielanie im efektywnej pomocy w prowadzeniu działalności. Dbamy o to by model biznesowy naszego Klienta został osadzony w najkorzystniejszych realiach prawnych i podatkowych, przez co często tworzymy usługi i rozwiązania „ szyte na miarę”.

Świadczymy usługi doradztwa prawnego zarówno na polu prawnym ale również organizujemy szkolenia nie tylko dla inwestorów czy założycieli spółek z o.o., będących przedsiębiorcami, ale również dla organów spółek. Staramy się by nasza oferta szkoleniowa obejmowała swoim zasięgiem nie tylko prawo gospodarczej, cywilne, czy karne, ale również doradztwo podatkowe, RODO czy AML.

Niniejszy wpis jest częścią cyklu “BIZNES BEZ TAJEMNIC”. “Biznes bez Tajemnic” – seria prawnicza Pasternak LEGAL to – podcast, blog i kanał prawniczy będące wynikiem misji Pasternak LEGAL chcemy wspierać przedsiębiorców w efektywnym i skutecznym prowadzeniu biznesu. Budujemy efektywne ramy prawne i podatkowe, by biznes naszych klientów był efektywny, bezpieczny i zyskowny.

“BIZNES BEZ TAJEMNIC” – Pasternak LEGAL

W ramach serii “BIZNES BEZ TAJEMNIC” prowadzimy Bloga, newsletter, a także zapraszamy do słuchania naszego podcastu “Biznes bez Tajemnic” – podcast prawny oraz nagrań video prowadzonych w ramach wyżej wskazanej serii. Jesteśmy dostępni na:

• pasternaklegal.pl
• youtube
• linkedin
• facebook
• instagram
• tiktok
• oraz innych mediach

“Biznes bez Tajemnic” – seria prawnicza Pasternak LEGAL to – podcast, blog i kanał prawniczy będące wynikiem misji Pasternak LEGAL chcemy wspierać przedsiębiorców w efektywnym i skutecznym prowadzeniu biznesu. Budujemy efektywne ramy prawne i podatkowe, by biznes naszych klientów był efektywny, bezpieczny i zyskowny.

Niech “Biznes bez Tajemnic” stanie się Twoim przewodnikiem w efektywnym i skutecznym prowadzeniu firmy, gdzie każdy krok jest świadomy, a sukces staje się rezultatem klarownych działań.

Czy jesteś doświadczonym przedsiębiorcą, prowadzisz własną firmę, czy też dopiero rozważasz założenie własnego biznesu ? Nasza seria “Biznes bez Tajemnic” dostarczy Ci cennych informacji, inspirujących rozmów i praktycznych wskazówek, które pomogą Ci odnieść sukces w biznesie.

Niech “Biznes bez Tajemnic” stanie się dla Ciebie nie tylko źródłem praktycznej wiedzy, ale także miejscem inspiracji do tworzenia własnej drogi w biznesie.

Subskrybuj nasz podcast, youtube i dołącz do naszej społeczności przedsiębiorców, którzy wspólnie rozwijają swoje umiejętności, zostać subskrybentem naszego newslettera i czerp z niego korzyści.

 “Biznes bez Tajemnic” – bo wiedza prawna, podatkowa i biznesowa nie musi być enigmatyczna. Zapraszamy do śledzenia i poznawania świata biznesu, prawa i podatków – bez tajemnic!

O Kancelarii Pasternak LEGAL – dla biznesu

Łukasz Pasternak Kancelaria Adwokacka, oferuje kompleksowe usługi prawne dla klientów biznesowych. Analizujemy bieżącą sytuację i proponujemy rozwiązania, które zabezpieczą interesy finansowe przedsiębiorstwa. Wspieramy przedsiębiorców w zakresie doradztwa prawnego, reprezentacji oraz doradztwa podatkowego.

Nasze usługi mają na celu dostarczenie:

• Efektywnych rozwiązań prawnych
• Bieżącego wsparcia prawnego
• świadczymy usługi doradztwa prawnego;
• świadczymy usługi doradztwa podatkowego;
• reprezentujemy Klientów w postępowaniach sądowych;
• reprezentujemy Klientów w postępowaniach o zamówienia publiczne;
• doradzamy Klientom w postępowaniach karnych i karnych skarbowych
• prowadzimy szkolenia;
• organizujemy webinaria
• oraz tworzymy dokumenty, które mogą zostać wykorzystane przez naszych Klientów w ich bieżącej działalności

Jeżeli chcesz otrzymać ciekawe informacje o nowościach, produktach, usługach, a nawet szkoleniach Pasternak LEGAL.

AKADEMIA PASTERNAK LEGAL – nowe miejsce w biznesowej rzeczywistości

Akademia Pasternak LEGAL to materiały i szkolenia tworzone z myślą osobach działających w wielu branżach biznesu, ale również materiały i szkolenia dedykowane osobom fizycznym.

AKADEMIA PASTERNAK LEGAL DLA BIZNESU –

Budowanie przewag konkurencyjnych wymaga podejmowania trafnych i świadomych decyzji. Bazując na swoim wieloletnim doświadczeniu nasi eksperci przygotowali materiały dedykowane biznesowi wśród, których można znaleźć:

• Szkolenia – szkolenia online oraz szkolenia stacjonarne i dedykowane prowadzone przez doświadczonych ekspertów, którzy dzielą się swoją wiedzą i praktycznym doświadczeniem z obszaru prawa, podatków i biznesu.
• Wzory pism, umów, regulaminów i dokumentów – w naszej ofercie znajdziesz gotowe szablony, pisma, umowy, regulaminy czy dokumenty, które mogą być niezbędne w codziennej działalności biznesowej. Materiały obejmują szeroki zakres tematyczny i specjalizacyjny.
• e-booki
• materiały z Serii Eksperckiej

Dlaczego warto skorzystać z naszej Akademii?

• Kompleksowa wiedza: Oferujemy szeroki zakres materiałów z różnych dziedzin prawa, podatków oraz biznesu, abyś mógł poszerzyć swoją wiedzę w tych kluczowych dziedzinach. Nasze materiały pokrywają tematy od podstawowych zagadnień po zaawansowane aspekty, aby sprostać potrzebom zarówno początkujących, jak i bardziej doświadczonych uczestników.
• Profesjonalne materiały: Nasze wzory pism, umów, dokumentów, checklisty oraz regulaminy zostały opracowane przez ekspertów z odpowiednich dziedzin, co gwarantuje ich wysoką jakość.
• Praktyczne zastosowanie: Nasze materiały mogą być natychmiast stosowane w Twojej codziennej pracy, życiu czy działalności biznesowej.
• Wygoda i oszczędność czasu: Wszystkie nasze materiały są dostępne online, co oznacza, że możesz korzystać z nich w dowolnym miejscu i czasie, bez konieczności wychodzenia z domu czy biura.
• Ciągłe aktualizacje: Dbamy o to, aby nasze materiały były zawsze aktualne i zgodne z najnowszymi przepisami oraz trendami w branży. Dzięki temu masz pewność, że korzystasz z najbardziej aktualnej wiedzy.

AKADEMIA PASTERNAK LEGAL – dla osób fizycznych

Akademia Pasternak LEGAL – to oferta kierowana również do osób fizycznych, szukających wsparcia w wielu dziedzinach życia codziennego, dzięki naszym partnerom merytorycznym Kancelarii Pasternak LEGAL oraz LEGAL ELITE stale poszerzamy naszą ofertę o różne materiały i produkty z wielu dziedzin prawa – tj. prawa cywilnego, rodzinnego, gospodarczego, prawa karnego czy własności intelektualnej.

Subskrybuj Newsletter i  bądź na bieżąco

Zapisz się do Newslettera

Subskrybuj Newsletter i bądź na bieżąco

Blog Kancelarii Pasternak LEGAL ma charakter wyłącznie edukacyjny i zawiera treści jedynie o charakterze ogólnym, w których mogą zdarzyć się pominięcia jak i omyłki, a w szczególności dlatego, że artykuły na blogu są aktualne w dacie ich publikacji, zaś w późniejszym czasie mogą nie odzwierciedlać stanu zmieniających się przepisów prawa. Kancelaria nie bierze odpowiedzialności za jakąkolwiek szkodę, która została wyrządzona w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na blogu treści, albowiem treści zawarte na blogu nie mogą stanowić w szczególności porady czy informacji prawnej wydawanej indywidualnie przy uwzględnieniu konkretnego stanu faktycznego i prawnego.