Zniesienie współwłasności – współwłasność w częściach ułamkowych

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Zjawisko to nosi miano współwłasności. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika (np. małżeński ustrój majątkowy, stosunek spółki cywilnej). Niemniej jednak przedmiotem niniejszych rozważań będzie współwłasność w częściach ułamkowych.

Współwłasność w częściach ułamkowych została uregulowana przez przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel może wiec zbyć swój udział zawierając np. umowę sprzedaży czy darowizny.

Natomiast w oparciu o przepisy działu IV kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Ponadto każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Współwłasność sprawia, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Po krótkim wstępie zawierającym informacje ogólne dotyczące współwłasności, należy wskazać, ze zgodnie z art. 210 k.c. „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez:

1. Umowę zawartą pomiędzy współwłaścicielami – przepisy kodeksu cywilnego regulują ten tryb zniesienia współwłasności. Umowa dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

2. Tryb sądowego zniesienia współwłasności – Tryb ten regulowany jest przepisami kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Tryb ten uruchamiany jest najczęściej w sytuacji gdy między współwłaścicielami brak jest porozumienia co do zniesienia współwłasności.

Preferowanym przez ustawodawcę sposobem jest podział rzeczy wspólnej (tzw. podział w naturze), który definitywnie prowadzi do zniesienia współwłasności, poprzez wydzielenie samodzielnych, objętych odrębną własnością, rzeczy. Jednakże podział nie może być sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. W tym miejscu wskazać należy, że zasadnicze ustawowe ograniczenia dotyczą przede wszystkim nieruchomości, w przypadku których podział musi być zgodny, co do zasady, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podział jest również niemożliwy, gdy w jego wyniku doszłoby do istotnej zmiany rzeczy lub istotnego zmniejszenia jej wartości.

Innym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Warto nadmienić, że w przypadku gdy możliwe będzie zniesienie współwłasności zarówno przez podział rzeczy jak również przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli za spłatą, to w sytuacji gdy współwłaściciele nie przedłożą wspólnego wniosku o przyznanie rzeczy jednemu z nich, sąd prawdopodobnie orzeknie o podziale rzeczy (chyba że będzie to niemożliwe).

Jeżeli ustalone zostaną dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Trzecim sposobem zniesienia współwłasności jest tzw. podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej i jest to najmniej preferowany przez legislatora oraz sądy techniczny sposób zniesienia współwłasności. Co do zasady powinien być orzeczony w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele tego żądają i przedstawiają wspólny wniosek. Zdarza się również, że zwykły podział rzeczy jest niemożliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie chce objąć jej samodzielnie, dochodząc do wniosku, że np. nie będzie w stanie spłacać rzeczy. Wtedy sąd powinien zasądzić sprzedaż rzeczy. W przypadku nieruchomości, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071), normujące egzekucję w celu zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze sprzedaży publicznej.

Jednakże w sytuacji gdy nie będzie możliwe zawarcie umowy o zniesienie współwłasności, z uwagi na brak porozumienia, pozostaje droga sądowa, tj. złożenie wniosku o zniesienie współwłasności. Wniosek musi spełniać wymagania formalne stawiane pozwom. Wniosek należy złożyć do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości, a do wniosku dołącza się dowody dotyczące prawa własności. W przypadku nieruchomości należy dołączyć aktualny wypis z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, w zależności od tego czy nieruchomość ma urządzoną KW lub zbiór dokumentów. Dodatkowo można dołączyć wypisy z ewidencji gruntów i budynków, a także dokumentu dowodzące prawa własności, np. umowa sprzedaży, czy postanowienie o dziale spadku. Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie. Jeżeli wniosek zgodny, to opłata wynosi 300,00 zł, a jeżeli brakuje zgodnego projektu zniesienia współwłasności, to wynosi 1.000,00 zł.

Subskrybuj Newsletter i bądź na bieżąco

Zapisz się, do naszego Newslettera. Raz w tygodniu informacje prawne lub informacje o najnowszych publikacjach – za darmo – prosto na twoją skrzynkę.

Blog Kancelarii Pasternak LEGAL ma charakter wyłącznie edukacyjny i zawiera treści jedynie o charakterze ogólnym, w których mogą zdarzyć się pominięcia jak i omyłki, a w szczególności dlatego, że artykuły na blogu są aktualne w dacie ich publikacji, zaś w późniejszym czasie mogą nie odzwierciedlać stanu zmieniających się przepisów prawa.

Kancelaria nie bierze odpowiedzialności za jakąkolwiek szkodę, która została wyrządzona w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na blogu treści, albowiem treści zawarte na blogu nie mogą stanowić w szczególności porady czy informacji prawnej wydawanej indywidualnie przy uwzględnieniu konkretnego stanu faktycznego i prawnego.

Jeżeli zainteresowała Cię ta tematyka, zapraszamy do śledzenia naszego bloga oraz zapisu do Newslettera.

Jeśli chcesz uzyskać poradę prawną – skontaktuj się poprzez formularz, mail bądź telefonicznie.