Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości – w świetle nowelizacji kodeksu cywilnego

Ustawa z dnia 30.05.2014 r. o prawach konsumenta, która weszła w życie z dniem 25.12.2014 roku ujednoliciła zasady odpowiedzialności sprzedających nieruchomości za wady fizycznej rzeczy sprzedanej w obrocie profesjonalnym jak również w relacji z konsumentami. Ustawa ta znowelizowała m.in. przepisy dotyczące rękojmi, określone w kodeksie cywilnym. Na marginesie warto wskazać, iż do umów zawartych przed dniem 25 grudnia 2014 r. (przed dniem wejścia w życie ustawy o prawach konsumenta), należy stosować przepisy dotychczasowe.

Z przepisów kodeksu cywilnego, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz ma wadę fizyczną lub prawną. Powyższe określa się mianem rękojmi.

Tytułowa problematyka w pierwszej kolejności wymaga omówienia tego co należy rozumieć pod pojęciem wady fizycznej rzeczy. Tak więc, zgodnie z treścią art. 556[1] §1 k.c.

„Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.

W przypadku gdy kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Przepisy regulujące rękojmię pozwalają stroną modyfikować odpowiedzialność z tytułu rękojmi, która może ulec rozszerzenie, ograniczeniu lub może zostać w ogóle wyłączona. Z tym jednak zastrzeżeniem, że w przypadku gdy kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.

W obrocie profesjonalnym, tj. w transakcjach zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami rozpowszechnioną praktyką jest wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za pomocą stosownych klauzul umownych.

Wprowadzenie modyfikacji w zakresie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy może być podyktowana chęcią ograniczenia ryzyka niezależnego od winy sprzedawcy jego świadomości lub wiedzy co do faktu istnienia wady. Co należy uznać, za uzasadnione.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za chęcią modyfikacji odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest okoliczność, iż to na kupującym ciąży obowiązek zbadania stanu prawnego, technicznego i faktycznego nieruchomości. Takie wszechstronne badanie stanu nieruchomości pozwala powiem podjąć świadomą decyzję o zakupie nieruchomości.

Przenosząc powyższe rozważania na aspekt praktyczny trudno jednak nie badając konkretnej umowy sprzedaży nieruchomości ustosunkować się do tego jakie cechy nieruchomości mogą stanowić jej wady fizyczne. Wady fizyczne mogą wynikać z wielu rzeczy i mogą wiązać się z różnymi usterkami lub brakiem odpowiednich cech zbywanego przedmiotu.

Przykładowo Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z dnia 26.04.2013 r., sygn. akt I C 76/13 za wadę fizyczną rzeczy uznał brak możliwości wykorzystania go pod zabudowę mieszkaniowa z uwagi na istniejące stanowisko archeologiczne stanowiące zabytek.

Niezależnie od przepisów umożliwiających modyfikację odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi pamiętać należy, iż odpowiedzialność ta jest wyłączona w przypadku, gdy wady były znane kupującemu w chwili zawarcia umowy. Warto w tym miejscu przytoczyć Sądu Najwyższego, w którym sąd wskazał, że „Sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedaną nieruchomością, jeżeli taki stan rzeczy znany był kupującemu, a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę nieruchomości. Innymi słowy, ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych przyłączy nie może obciążać sprzedawcę nieruchomości. Nie można zatem mówić w takiej sytuacji o wadzie fizycznej sprzedanej nieruchomości…” (zob. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 października 2008 r. IV CSK 259.08).

Powyższe potwierdza, iż kupujący powinien zbadać rzecz przed zawarciem umowy. Szczególne regulacje odnoszące się do badania przedmiotu umowy sprzedaży zawiera art. 563 k.c., zgodnie, z którym:

„przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie”.

Przepisy kodeksu cywilnego zawierają wyjątki od powyższej zasady, w przypadku gdy sprzedający wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że sprzedawana nieruchomość nie posiada wad.

Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu wad fizycznych nieruchomości wynosi pięć od licząc od dnia wydania rzeczy kupującemu. Natomiast roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego powyżej (art. 568 § 2 k.c.). W terminie określonym powyżej kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. W przypadku gdy kupującym jest konsument, sprzedawca jest obowiązany ustosunkować się co do żądania kupującego w zakresie usunięcia wad lub obniżenia ceny w terminie 14 dni. Brak stanowiska sprzedawcy oznacza, iż uznaje on żądania kupującego za uzasadnione.

Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Istotną zmianą w stosunku do poprzednio obowiązujących regulacji dotyczących rękojmi jest to, że w stosunku do umów sprzedaży nieruchomości zawartych w nowym stanie prawnym konsekwencje w postaci wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi następowały będą nie z mocy prawa, a sąd będzie je brał dopiero na zarzut strony przeciwnej. Powyższe ma istotne znaczenie albowiem bieg powyższych terminów w zależności od określonego stanu faktycznego może ulegać wstrzymaniu lub zawieszeniu a nawet przerwaniu

Znowelizowany przepis dotyczy wad nieruchomości, a nie jak było to wcześniej wskazane wad budynku. Powyższe oznacza, że aktualna regulacja dotyczy: nieruchomości gruntowych, budynkowych oraz lokalowych. Takie stanowisko potwierdza pojęcie nieruchomości zdefiniowane w art. 46 § 1 k.c.

Uzupełniając przedmiotowe rozważania należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 971 k.p.c. nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny nabywanej nieruchomości lub przedmiotów wraz z nią nabytych z powodu jej wad fizycznych.

Subskrybuj Newsletter i bądź na bieżąco

Zapisz się, do naszego Newslettera. Raz w tygodniu informacje prawne lub informacje o najnowszych publikacjach – za darmo – prosto na twoją skrzynkę.

Blog Kancelarii Pasternak LEGAL ma charakter wyłącznie edukacyjny i zawiera treści jedynie o charakterze ogólnym, w których mogą zdarzyć się pominięcia jak i omyłki, a w szczególności dlatego, że artykuły na blogu są aktualne w dacie ich publikacji, zaś w późniejszym czasie mogą nie odzwierciedlać stanu zmieniających się przepisów prawa.

Kancelaria nie bierze odpowiedzialności za jakąkolwiek szkodę, która została wyrządzona w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na blogu treści, albowiem treści zawarte na blogu nie mogą stanowić w szczególności porady czy informacji prawnej wydawanej indywidualnie przy uwzględnieniu konkretnego stanu faktycznego i prawnego.

Jeżeli zainteresowała Cię ta tematyka, zapraszamy do śledzenia naszego bloga oraz zapisu do Newslettera.

Jeśli chcesz uzyskać poradę prawną – skontaktuj się poprzez formularz, mail bądź telefonicznie.