UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO – Jak ją sporządzić?

Spis treści:
1. Wstęp/Czym jest lokal użytkowy?
2. Czy warto podpisać przedwstępną umowę najmu lokalu użytkowego?
3. Forma zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego
4. Istota umowy najmu
5. Strony umowy
6. Zasady regulowania płatności
7. Prawa i obowiązki stron umowy najmu pomieszczenia bądź lokalu użytkowego
8. Inne ważne zapisy we wzorze umowy najmu lokalu użytkowego
9. Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?
10. Postanowienia końcowe umowy najmu lokalu użytkowego
11. Zgodne oświadczenia woli
12. Czy umowę najmu lokalu warto konsultować z prawnikiem?
12. Pasternak LEGAL – prawo dla biznesu

Wstęp/Czym jest lokal użytkowy?

Lokal użytkowy na gruncie języka potocznego, uważany jest za powierzchnię użytkowaną w celu prowadzonej działalności zarobkowej. W przestrzeni życia codziennego, często zdarza się, że korzystając z usług salonu kosmetycznego lub restauracji, wstępujemy w progi powierzchni de facto objętej umową najmu lokalu użytkowego. Lokal użytkowy, mimo że nie został zdefiniowany na gruncie ustawy, to jednak posiada swoją legalną definicję w treści rozporządzenia wydanego przez Ministra Infrastruktury. Zgodnie z powyższym aktem, przez lokal użytkowy należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Umowa powinna określać wszelkie kluczowe jej elementy oraz w odpowiedni sposób zabezpieczać interesy Strony. W związku z tym warto przeanalizować postanowienia umowy, która ma zostać zawarta w związku z wynajęciem lokalu.

Właściciel, który posiada opisywany lokal użytkowy, może więc swoją własność wynająć osobie prowadzącej działalność gospodarczą pod daną firmą. Właściciel oddając lokal w najem. Na podstawie takiej umowy wynajmujący może również oddać w najem miejsce parkingowe czy lokal garażowy o ile takim dysponuje. Opisywany przedsiębiorca wykorzysta wówczas wynajętą powierzchnię do świadczenia usług związanych ze swoją działalnością zarobkową. W przypadku zgodnych oświadczeń woli, strony zawrą umowę najmu lokalu użytkowego, w której Najemca oświadczy, że będzie wykorzystywał lokal w celu prowadzenia danej działalności, a Wynajmujący oświadczy tym samym, że lokal jest do prowadzenia opisywanej działalności przystosowany.

Na gruncie opisywanej instytucji pojawia się jednak wiele pytań. Jak taką umowę skonstruować? Czy istnieje bezpłatny wzór takiej umowy? Jak poprawna umowa najmu lokalu użytkowego wygląda i co powinno się w niej znajdować? 

W tym artykule, postaramy się dla Państwa przybliżyć istotę umowy najmu lokalu użytkowego i wskazać jakie między innymi obligatoryjne elementy powinny być w niej zawarte, posługując się bezpłatnymi dla Państwa wzorami, które warto w umowie zastosować. Mamy nadzieję, iż okażą się one pomocne.

Czy warto podpisać przedwstępną umowę najmu lokalu użytkowego?

Przedwstępna umowa najmu lokalu użytkowego nie jest obligatoryjną czynnością, która musi być uprzednio spełniona, aby mogło dojść do zawarcia umowy najmu lokalu. Jest ona fakultatywna. Zanim jednak dokona się oceny czy warto zainicjować podpisanie przedwstępnej umowy najmu lokalu usługowego, należałoby najpierw zapoznać się z definicją umowy przedwstępnej i określić jej znaczenie na gruncie stosunków między stronami zainteresowanymi zawarciem finalnej umowy najmu lokalu użytkowego.

Umowa przedwstępna zobowiązuje obie jej strony do zawarcia finalnej umowy w przyszłości, a ponad to obrazuje, zazwyczaj w sposób ogólny, jej kluczowe postanowienia, które w umowie finalnej mogą zostać doprecyzowane.

 Umowa przedwstępna powinna określać wszystkie wymienione poniżej elementy umowy finalnej najmu lokalu użytkowego, a mianowicie:

·       istotę umowy, a więc jej przedmiot;

·       strony umowy;

·       datę oraz miejsce jej sporządzenia;

·       należność, jaka będzie uiszczana jako czynsz;

·       przewidywany termin rozpoczęcia najmu lub podpisania umowy finalnej.

Zgodnie ze wzorem, umowa przedwstępna powinna zaczynać się następująco:

„PRZEDWSTĘPNA UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO

zawarta w dniu (określenie dnia i miesiąca) roku (określenie roku) w (określenie miejscowości) pomiędzy (określenie stron umowy)”

 Wzorcowa umowa najmu lokalu użytkowego, zawarta w formie pisemnej, powinna zawierać określenie dotyczące okresu najmu, na przykład:

  „Umowa została zawarta na czas nieokreślony począwszy od dnia (tutaj powinna znajdować się data z podaniem dnia, miesiąca oraz roku obowiązywania umowy).”

W przypadku chęci podpisania umowy finalnej i wypracowania jak najbardziej korzystnych dla obu stron warunków, należy dowiedzieć się, jak prawidłowo sporządzić taką umowę i co należy w niej zawrzeć. Warto jednak uwzględnić możliwość skorzystania z usług profesjonalnego specjalisty, który może sporządzić umowę zgodnie z Państwa preferencjami, proponując jak najbezpieczniejsze zapisy, chroniące interes Strony.

Skontaktuj się

Odpowiadamy szybko. Sprawdź.

Forma zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu użytkowego, która zawierana jest na okres dłuższy niż czas jednego roku, powinna być zawarta w formie pisemnej. Zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego, w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

W ujęciu praktycznym, forma pisemna jest jedną z bezpieczniejszych możliwości, gdzie precyzyjnie określone są okoliczności zawarcia danej umowy, jej czas trwania oraz prawa i obowiązki stron. W związku z powyższym, przy konstruowaniu takiej umowy, warto mieć na uwadze uwzględnienie jej pisemnego charakteru.

 Sporządzając pisemną umowę najmu lokalu użytkowego, należy nadać jej tytuł. Dodatkowo powinna określać datę i miejsce jej zawarcia.

Istota umowy najmu

Istotą każdej umowy najmu, niezależnie od tego czy jest to umowa najmu samochodu, jachtu czy też lokalu, jest jej przedmiot. Przedmiotem omawianej umowy najmu lokalu użytkowego jest więc konkretny lokal użytkowy.

Wzór umowy najmu lokalu użytkowego określa przedmiot umowy, jako dokładnie opisany lokal o danych parametrach.

Strony umowy

Oznaczenie stron umowy obejmuje wskazanie osób, między którymi umowa zostaje zawarta. Warto zawrzeć w tym zapisie wszelkie dane, które mogą być pomocne w przyszłości. Oprócz podstawowych danych identyfikujących damą stronę warto zadbać również o dodatkowe informacje, które mogą okazać się pomocne przy realizacji umowy.

Zasady regulowania płatności

Określenie wysokości czynszu najmu i pozostałych opłat, jest nierzadko jedną z najbardziej istotnych kwestii dla stron umowy najmu lokalu użytkowego. Zapis ten reguluje bowiem stosunki zobowiązaniowe.

 Z  tytułu najmu lokalu Najemca zobowiązuje się wówczas płacić Wynajmującemu czynsz najmu w danej wysokości.

 Przy konstruowaniu czynszu umowy można ustalić:

·       Preferowaną walutę czynszu ;

·       Częstotliwość dokonywanych opłat;

·       Przelicznik danej kwoty;

·       Terminowość dokonywanych opłat;

·       Kwestię waloryzacji czynszu.

Kolejnymi istotnymi zapisami, jakie warto zawrzeć w swojej umowie najmu lokalu użytkowego są regulacje dotyczące opłat eksploatacyjnych. Zapis powinien precyzować jakie opłaty są ujęte w tak zwanych opłatach eksploatacyjnych oraz zobowiązać Najemcę do ich pokrycia lub zwrotu Wynajmującemu.

Z kolei wprowadzenie fakultatywnej kaucji do umowy w sposób istotny zabezpiecza roszczenia pieniężne Wynajmującego oraz chroni przed ewentualną możliwością poniesienia szkód.

Prawa i obowiązki stron umowy najmu pomieszczenia bądź lokalu użytkowego

Umowa najmu pomieszczenia bądź lokalu użytkowego powinna określać zarówno prawa jak i obowiązki stron. W przypadku braku ich określenia, będą miały zastosowanie przepisy ogólne kodeksu cywilnego. Z uwagi na prewencję, warto jednak zwrócić uwagę na szczegółowe opisanie uprawnień i zobowiązań jakie wynikają z podpisanej umowy. Samodzielne doprecyzowanie kwestii do których strony zobowiązują się oraz do których są uprawnione, można wymienić od poszczególnych punktów.

Zawsze należy pamiętać, że w przypadku tworzenia indywidualnej umowy najmu lokalu użytkowego, trzeba brać pod uwagę rodzaj i charakter potencjalnie prowadzonej w nim działalności. To od niej bowiem zależy to, na co szczególnie powinniśmy zwrócić uwagę i jakie zapisy winny znaleźć się w treści umowy.

Inne ważne zapisy we wzorze umowy najmu lokalu użytkowego

W przypadku chęci uniknięcia przez Wynajmującego sytuacji w której to lokal zostanie oddany do najmu osobie trzeciej, warto zastosować zapis zabezpieczający, iż Najemca nie może oddać części ani całości lokalu osobie trzeciej do używania ani w podnajem bez uprzedniej zgody Wynajmującego. Powyższy zapis chroni stronę Wynajmującą lokal użytkowy przed przeniesieniem pewnych praw na osobę trzecią.

Strony w umowie najmu lokalu powinny zawrzeć również informacje na temat odpowiedzialności z tytułu napraw, konserwacji czy remontów.

 Ponadto, celem uniknięcia nieporozumień, warto we wzorze umowy najmu lokalu zawrzeć również zapis dotyczący skutecznego doręczenia wszelkich pism związanych z Umową.

Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?

Okoliczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego powinny być zawarte w umowie najmu lokalu. W zależności od tego, czy umowa została zawarta na czas określony bądź nieokreślony, będą one zróżnicowane. Zawarcie odpowiednich zapisów, dotyczących kwestii wypowiedzenia, staje się pomocne w sytuacji chęci doprowadzenia do zakończenia najmu. Ponadto zapisy precyzujące możliwości wypowiedzenia umowy zapewniają stabilizację obu jej stronom.

Dodatkowo istotnym jest, aby w umowie najmu lokalu użytkowego zawrzeć zapisy dotyczące warunków zwrotu lokalu. Postanowienia takie chronią dwie strony, w szczególności jeśli zapisy umowy współpracują z załącznikiem do umowy, jakim jest protokół zdawczo-odbiorczy lokalu.

Postanowienia końcowe umowy najmu lokalu użytkowego

 Postanowienia końcowe we wzorze umowy najmu lokalu dookreślają kwestie organizacyjne. Ujmuje się w nich zazwyczaj materię:

– sporządzenia dwóch jednobrzmiących egzemplarzy, po jednym dla każdej ze stron;

– zachowanie umowy w formie pisemnej i zastrzeżenie dotyczące zmiany jej zapisów w równoległej formie;

– regulowania stosunku stron z uwzględnieniem prawa polskiego;

– zapisy tak zwane prorogacyjne, które oznaczają określenie umownej właściwości sądu w przypadku zaistniałych sporów.

Zgodne oświadczenia woli

Należy pamiętać iż wyrazem zgody i akceptacji w zakresie zapisów umowy jest podpis złożony pod pisemnie zawartą umową. Jest on konieczny dla jej ważności.

Czy umowę najmu lokalu warto konsultować z prawnikiem?

Każdorazowo należy mieć na uwadze, że w umowie najmu lokalu usługowego istnieje duża swoboda co do opisu praw i obowiązków stron.

 W celu zabezpieczenia się przed ewentualnymi działaniami niepożądanymi, warto treść umowy skonsultować z osobą specjalizującą się w opisywanym obszarze. Bezpłatnie dostępne wzory są z pewnością pomocne w samodzielnym konstruowaniu umów, jednak nie są one dopasowane pod indywidualnie wybrane preferencje  konkretne działalności.

Zupełnie inaczej konstruuje się umowę najmu lokalu użytkowego pod restaurację, biuro czy cukiernię.

Proszę pamiętać, iż zawsze jesteśmy otwarci wesprzeć Państwa i rozwiać wszelkie wątpliwości dotyczące tematyki zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego.

Jeżeli podpisać umowę dotyczącą lokalu komercyjnego, trafiłeś doskonale.

Skontaktuj się

Odpowiadamy szybko. Sprawdź.

Pasternak LEGAL – prawo dla biznesu

Pasternak Legal – jako kancelaria przyjazna przedsiębiorcą swoją działalność w dużej mierze koncentruje na kompleksowym wsparciu przedsiębiorców w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Świadczymy usługi doradztwa prawnego zarówno na polu prawnym ale również organizujemy szkolenia nie tylko dla inwestorów czy założycieli spółek z o.o., będących przedsiębiorcami, ale również dla organów spółek.

Staramy się by nasza oferta szkoleniowa obejmowała swoim zasięgiem nie tylko prawo gospodarczej, cywilne, czy karne, ale również doradztwo podatkowe, RODO czy AML.

Niniejszy wpis jest częścią cyklu “BIZNES BEZ TAJEMNIC”. “

“BIZNES BEZ TAJEMNIC” – Pasternak LEGAL

W ramach serii “BIZNES BEZ TAJEMNIC” prowadzimy Bloga, newsletter, a także zapraszamy do słuchania naszego podcastu “Biznes bez Tajemnic” – podcast prawny oraz nagrań video prowadzonych w ramach wyżej wskazanej serii. Jesteśmy dostępni na:

• pasternaklegal.pl
• youtube
• linkedin
• facebook
• instagram
• tiktok
• oraz innych mediach

“Biznes bez Tajemnic” – seria prawnicza Pasternak LEGAL to – podcast, blog i kanał prawniczy będące wynikiem misji Pasternak LEGAL chcemy wspierać przedsiębiorców w efektywnym i skutecznym prowadzeniu biznesu. Budujemy efektywne ramy prawne i podatkowe, by biznes naszych klientów był efektywny, bezpieczny i zyskowny.

Niech “Biznes bez Tajemnic” stanie się Twoim przewodnikiem w efektywnym i skutecznym prowadzeniu firmy, gdzie każdy krok jest świadomy, a sukces staje się rezultatem klarownych działań.

Subskrybuj nasz podcast, youtube i dołącz do naszej społeczności przedsiębiorców, którzy wspólnie rozwijają swoje umiejętności, zostać subskrybentem naszego newslettera i czerp z niego korzyści

Subskrybuj Newsletter i  bądź na bieżąco

Zapisz się do Newslettera

Blog Kancelarii Pasternak LEGAL ma charakter wyłącznie edukacyjny i zawiera treści jedynie o charakterze ogólnym, w których mogą zdarzyć się pominięcia jak i omyłki, a w szczególności dlatego, że artykuły na blogu są aktualne w dacie ich publikacji, zaś w późniejszym czasie mogą nie odzwierciedlać stanu zmieniających się przepisów prawa. Kancelaria nie bierze odpowiedzialności za jakąkolwiek szkodę, która została wyrządzona w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na blogu treści, albowiem treści zawarte na blogu nie mogą stanowić w szczególności porady czy informacji prawnej wydawanej indywidualnie przy uwzględnieniu konkretnego stanu faktycznego i prawnego.