Podatki od sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości to nie tylko kluczowy krok w życiu każdego właściciela, ale również pole pełne wyzwań, które potrafią zaskoczyć nawet najbardziej doświadczonych inwestorów. W gąszczu przepisów podatkowych, które stale ewoluują, łatwo się pogubić, a zrozumienie, jakie obowiązki podatkowe wiążą się z taką transakcją, jest niezwykle istotne. W 2025 roku przepisy dotyczące podatków od sprzedaży nieruchomości mogą kryć w sobie zarówno potencjalne pułapki, jak i możliwości, które warto znać. Czy wiesz, jakie ulgi i zwolnienia mogą Ci przysługiwać? Jakie formalności są niezbędne, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów? Odpowiednie przygotowanie i znajomość aktualnych regulacji to klucz do przeprowadzenia transakcji bez zbędnego stresu i z maksymalnym zyskiem. W tym artykule, przedstawimy wszystkie niezbędne informacje, które pozwolą Ci zrozumieć i przygotować się do sprzedaży nieruchomości z pełną świadomością podatkową.

Spis treści:
1. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości- co to takiego?
2. Zasady opodatkowania
3. Jak obliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
4. Jak uniknąć zapłaty podatku od nieruchomości?
5. Ulga mieszkaniowa
6. Co można zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe?
7. Czy sprzedaż mieszkania należy zgłaszać do urzędu skarbowego?
8. Jaki podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny?
9. Dziedziczona nieruchomość a podatek
10. Jak zgłosić sprzedaż mieszkania do urzędu skarbowego?
11. Rozliczenie sprzedaży nieruchomości
12. Dochód w całości zwolniony z opodatkowania PIT
13. Podsumowanie
14. O nas

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości- co to takiego?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości to obowiązek podatkowy nałożony na osoby, które osiągnęły zysk ze sprzedaży domu lub mieszkania.
Podatek dochodowy (PIT) musisz zapłacić, gdy uzyskasz przychód ze sprzedaży:

• nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego;
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Pod warunkiem, że sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego w którym nabyłeś te prawa.

Zasady opodatkowania

Podatek od sprzedaży nieruchomości oblicza się na podstawie zysku, a nie całkowitej wartości sprzedanej nieruchomości. Podatek wynosi 19% i dotyczy osób sprzedających nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Jak obliczyć podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Aby obliczyć podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości, najpierw ustal dochód, który jest różnicą między uzyskanym przychodem a kosztami jego osiągnięcia. Koszty te mogą obejmować takie wydatki jak cena zakupu nieruchomości,  opłaty notarialne oraz prowizje pośredników. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu stawką 19%.

Przedstawiamy kilka  przykładów sprzedaży nieruchomości, które pomogą Ci lepiej zrozumieć sposób obliczania podatku od sprzedaży nieruchomości w różnych sytuacjach:

Przykład sprzedaży nieruchomości z podatkiem:

Przykład sprzedaży nieruchomości 1: Klaudia zakupiła mieszkanie za 200 000 zł. Po 5 latach sprzedała je za 200 000 zł. W tej sytuacji nie osiągnęła dochodu, więc nie musi płacić podatku, ale deklaracja podatkowa powinna zostać złożona.

Przykład 2: Piotr kupił dom za 300 000 zł. Po 6 latach sprzedał go za 450 000 zł. Jego dochód wyniósł 150 000 zł, więc zapłaci podatek w wysokości 28 500 zł. Musi złożyć zeznanie podatkowe,, niezależnie od tego, czy skorzysta z ulg.

Przykład 3: Ewelina nabyła działkę za 200 000 zł. Po 10 latach sprzedała ją za 350 000 zł. Jej dochód wynosi 150 000 zł, co oznacza, że podatek do zapłacenia wynosi 28 500 zł. Deklaracja podatkowa jest wymagana, nawet jeśli planuje zastosować ulgę mieszkaniową.

Jak obliczyć dochód zwolniony z opodatkowania?

Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została nabyta lub wybudowana, pamiętaj o obliczaniu podatku od dochodu. Można to zrobić za pomocą prostego wzoru:

Przykład sprzedaży nieruchomości z podatkiem

Dochód x wydatki na cele mieszkaniowe

___________________________________________________ =   DOCHÓD ZWOLNIONY

Przychód z odpłatnego zbycia

Przykład

Dochód podlegający zwolnieniu:

80000zł×240000zł​=64000zł

____________

300 000 zł

Do opodatkowania pozostaje dochód: 16000 zł

Jak uniknąć zapłaty podatku od nieruchomości?

Podatek od dochodu z takiej transakcji można pominąć, jeśli sprzedaż mieszkania  nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym dokonano zakupu lub budowy nieruchomości.  Przykładowo, jeśli nabyłeś mieszkanie w sierpniu 2020 roku, to okres pięciu lat zakończy się 31 grudnia 2025 roku. Sprzedając nieruchomość w styczniu 2026 roku, co do zasady nie będziesz musiał odprowadzać podatku od uzyskanego dochodu.

Ulga mieszkaniowa

Możliwe jest również uniknięcie zapłaty podatku, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczysz na nowe cele mieszkaniowe. Zwolnienie z podatku zależy od tego, jaką część przychodu przeznaczysz na nowe inwestycje mieszkaniowe. Aby skorzystać z tej ulgi, musisz zrealizować wydatki w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzedałeś nieruchomość. Dochody z sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych są zwolnione z podatku PIT, jeśli przychody z tej transakcji zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to ma limit i jest uzależnione od tego, jaka część przychodu zostanie wydana na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że zwolniona kwota odpowiada części dochodu pomnożonej przez stosunek wydatków na cele mieszkaniowe do przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Co można zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe?

Do wydatków na cele mieszkaniowe można zaliczyć zakup nowego domu, mieszkania, działki pod budowę, a także remont czy modernizację istniejącej nieruchomości. Dodatkowo, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe również może być objęta ulgą.

Czy sprzedaż mieszkania należy zgłaszać do urzędu skarbowego?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż mieszkania w ciągu pięciu lat od jego nabycia podlega opodatkowaniu. Jednakże, jeśli posiadanie nieruchomości przekracza pięć lat, sprzedaż jest wolna od podatku, co zwalnia nas z obowiązku jej zgłaszania do urzędu skarbowego. Warto jednak pamiętać, że nawet w przypadku zwolnienia z podatku mogą pojawić się sytuacje, które wymagają zgłoszenia transakcji do fiskusa. Przykładowo, gdy mieszkanie było współwłasnością małżonków, oboje z nich powinni uwzględnić sprzedaż w swoich indywidualnych deklaracjach podatkowych.

Jaki podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny?

Nieruchomość uzyskana w drodze spadku lub darowizny wiąże się z koniecznością uiszczenia dwóch rodzajów podatków:

1. Podatek od nieruchomości – jest to lokalny podatek, który właściciel musi płacić co roku. Dotyczy on wszystkich posiadaczy nieruchomości.

2. Podatek od spadków i darowizn – jest to jednorazowy podatek, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa z darczyńcą lub spadkodawcą oraz wartości nieruchomości. Obejmuje on wartość nieruchomości uzyskanej w drodze dziedziczenia lub darowizny.

Podatek od nieruchomości jest niezależny od podatku od spadków i darowizn. Osoba, która odziedziczyła lub otrzymała w darowiźnie nieruchomość, musi zgłosić ten fakt do urzędu gminy lub miasta w ciągu 14 dni od nabycia. Ponadto, właściciel musi co roku opłacać podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy od lokalizacji, przeznaczenia i rodzaju nieruchomości.

Podatek od spadków i darowizn zależy od grupy podatkowej nabywcy. Istnieją cztery grupy: 0 (najbliższa rodzina), I, II i III. Spadek lub darowizna od najbliższej rodziny (grupa 0) może być zwolniona z podatku po spełnieniu określonych warunków i złożeniu wniosku w urzędzie skarbowym. W przypadku pozostałych grup, opodatkowanie nie jest wymagane, jeśli wartość nie przekracza odpowiednich progów: grupa I – 36 120 zł, grupa II – 27 090 zł, grupa III – 5 733 zł.

Wysokość podatku od darowizny mieszkania zależy od relacji między darczyńcą a obdarowanym. Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje różne stawki podatkowe dla różnych grup podatkowych. Dla najbliższej rodziny (I grupa) stawki wynoszą od 3% do 7% wartości darowizny, dla dalszej rodziny (II grupa) od 7% do 12%, a dla osób spoza rodziny (III grupa) od 12% do 20%. Istnieją jednak sytuacje, w których podatek od darowizny mieszkania nie jest wymagany. Osoby z najbliższej rodziny (tzw. “grupa zerowa”) są całkowicie zwolnione z tego obowiązku. Dodatkowo, ulga mieszkaniowa zwalnia z podatku do 110 m² powierzchni użytkowej mieszkania, o ile obdarowany nie posiada innego lokum.

Darowizna mieszkania może również wpłynąć na kwestie związane z zachowkiem, ponieważ jej wartość może być doliczona do spadku i wpłynąć na roszczenia spadkobierców.

Dziedziczona nieruchomość a podatek

Jeśli chodzi o sprzedaż dziedziczonej nieruchomości, pięcioletni okres liczy się od momentu nabycia lub budowy przez spadkodawcę, a nie od chwili, gdy odziedziczyłeś nieruchomość.

Na przykład, jeśli spadkodawca kupił mieszkanie w lutym 2015 roku, a zmarł w czerwcu 2020 roku, to jako spadkobierca możesz sprzedać tę nieruchomość w 2024 roku bez konieczności płacenia podatku dochodowego. Co więcej, nie będzie musiał składać zeznania podatkowego.

Jak zgłosić sprzedaż mieszkania do urzędu skarbowego?

Kiedy pojawia się konieczność zgłoszenia sprzedaży mieszkania do urzędu skarbowego, istotne jest, by wiedzieć, jak prawidłowo przeprowadzić tę procedurę oraz jakie dokumenty są wymagane i w jakim terminie. Na szczęście, proces ten jest stosunkowo prosty i przejrzysty. Wystarczy zawrzeć informację o sprzedaży w deklaracji podatkowej PIT, wypełniając formularz PIT-36 lub PIT-36L, zaznaczając odpowiednią sekcję dotyczącą transakcji. Jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu, urząd skarbowy naliczy odpowiedni podatek. Sprzedaż należy zgłosić w ciągu 30 dni od daty dokonania transakcji.

Rozliczenie sprzedaży nieruchomości

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym miało miejsce odpłatne zbycie, do 30 kwietnia należy złożyć roczne zeznanie podatkowe (PIT-39). W zeznaniu tym uwzględnia się:

1. dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny podatek PIT od dochodu, jeśli nie przysługuje ulga mieszkaniowa, lub

2. dochody zwolnione z podatku PIT z powodu ulgi mieszkaniowej.

W zeznaniu należy uwzględnić dochody zwolnione z opodatkowania PIT, niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy zostaną poniesione później (tj. w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym uzyskano przychód). Możliwe jest zmniejszenie podatku, uwzględniając wszystkie koszty związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości. Należy pamiętać, że koszty uzyskania przychodu to nie tylko cena zakupu, ale również:

• Koszty remontu i modernizacji.
• Opłaty notarialne.
• Prowizje pośredników.
• Inne wydatki związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Przykład 1 (przykład ze strony Ministerstwo Finansów, „Zbycie nieruchomości – broszura informacyjna 2020”, [PDF]  Dostępny online: https://www.podatki.gov.pl/media/6738/broszura_mf_zbycie_nieruchomosci_2020_internet.pdf [dostęp: 5 lipca 2025].)

Dochód w całości zwolniony z opodatkowania PIT

Pan Bolesław w czerwcu 2020 r. uzyskał przychód w wysokości 300 tys. zł ze sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość tę nabył w drodze darowizny w styczniu 2018 r. Ponieważ zbywaną nieruchomość nabył w drodze darowizny oraz nie poniósł kosztów uzyskania przychodów – dochód równy jest przychodowi i wynosi 300 tys. zł. W grudniu 2020 r. Pan Bolesław wydał 100 tys. zł na zakup gruntu pod budowę własnego budynku mieszkalnego. Pozostałe środki planuje przeznaczyć na budowę, którą rozpocznie jesienią 2021 r., a zakończy do 31 grudnia 2023 r. W kwietniu 2021 r. Pan Bolesław składa zeznanie PIT-39 za 2020 r., w którym wykazuje cały dochód  uzyskany ze sprzedaży, tj. 300 tys. zł, jako dochód zwolniony z opodatkowania PIT, pomimo że tylko część wydatków poniósł w 2020 r., zaś pozostałe wydatki planuje ponieść po dacie złożenia zeznania.

Podsumowanie

Sprzedaż nieruchomości to nie tylko formalność, ale również proces pełen wyzwań związanych z przepisami podatkowymi, które mogą być trudne do zrozumienia. W artykule poruszono kluczowe kwestie dotyczące podatków od zysków z takiej sprzedaży oraz możliwości optymalizacji podatkowej, co może pomóc w zmniejszeniu kosztów i zwiększeniu zysków. Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz mieć pewność, że wszystkie aspekty prawne są w pełni uwzględnione, nie wahaj się skontaktować z naszą kancelarią. Nasz zespół doświadczonych prawników pomoże Ci przejść przez cały proces z pełnym zrozumieniem i pewnością, zapewniając profesjonalne wsparcie na każdym etapie transakcji. Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się, jak możemy Ci pomóc.

O nas

Kancelaria Adwokacka PASTERNAK LEGAL, oferuje kompleksowe usługi prawne dla klientów biznesowych i indywidualnych– analizujemy bieżącą sytuację i proponujemy rozwiązania, które zabezpieczą interesy finansowe przedsiębiorstwa. Wspieramy przedsiębiorców w zakresie doradztwa prawnego, reprezentacji oraz doradztwa podatkowego. Miarą naszej skuteczności są wygrane sprawy sadowe.

Nasze usługi mają na celu:

• Dostarczanie efektywnych rozwiązań prawnych i bieżącego wsparcia prawnego
• świadczymy usługi doradztwa prawnego;
• świadczymy usługi doradztwa podatkowego;
• reprezentujemy Klientów w postępowaniach sądowych;
• reprezentujemy Klientów w postępowaniach o zamówienia publiczne;
• doradzamy Klientom w postępowaniach karnych i karnych skarbowych

Kancelaria Pasternak Legal to nowoczesne miejsce, w którym prawo spotyka się z praktyką biznesową. Specjalizujemy się w prawie podatkowym, gospodarczym, karnym oraz kompleksowym doradztwie prawnym dla przedsiębiorców i klientów indywidualnych.

W naszej pracy łączymy dogłębną wiedzę prawniczą z pragmatycznym podejściem, tworząc rozwiązania szyte na miarę potrzeb klienta. Dbamy nie tylko o skuteczną reprezentację przed sądami i organami, ale również o prewencję – pomagamy unikać ryzykownych sytuacji i podejmować świadome decyzje biznesowe.

Dzięki profesjonalizmowi, doświadczeniu i indywidualnemu podejściu zyskaliśmy zaufanie wielu klientów, dla których jesteśmy nie tylko doradcą, ale i partnerem w prowadzeniu spraw wymagających rzetelnej wiedzy prawnej. W Pasternak Legal stawiamy na innowacyjne rozwiązania, skuteczność i pełne wsparcie na każdym etapie współpracy.

Skontaktuj się i zadaj nam dowolne pytanie.

Wypełnij formularz, a my skontaktujemy się z Tobą, celem omówienia Twojej sprawy. Odpowiadamy szybko – sprawdź !

Zapoznaj się również z poprzednimi naszymi artykułami:

• Profesjonalne porady prawne – praktyczne wskazówki i wsparcie

• Co to jest WADIUM? Zakup nieruchomości od komornika

• Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta przez pełnomocnika

Subskrybuj Newsletter i bądź na bieżąco

Blog Kancelarii Pasternak LEGAL ma charakter wyłącznie edukacyjny i zawiera treści jedynie o charakterze ogólnym, w których mogą zdarzyć się pominięcia jak i omyłki, a w szczególności dlatego, że artykuły na blogu są aktualne w dacie ich publikacji, zaś w późniejszym czasie mogą nie odzwierciedlać stanu zmieniających się przepisów prawa. Kancelaria nie bierze odpowiedzialności za jakąkolwiek szkodę, która została wyrządzona w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na blogu treści, albowiem treści zawarte na blogu nie mogą stanowić w szczególności porady czy informacji prawnej wydawanej indywidualnie przy uwzględnieniu konkretnego stanu faktycznego i prawnego.