Najem okazjonalny – co to jest, jak działa i dlaczego warto z niego skorzystać? [Poradnik prawnika]

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i pragniesz skutecznie chronić swoje prawa, z pewnością zainteresuje Cię umowa najmu okazjonalnego, to szczególny rodzaj kontraktu mieszkaniowego, który zyskuje na popularności.

Skoro jako Inwestor wydałeś kilkaset tysięcy na zakup nieruchomości lub taką otrzymałeś, prawdopodobnie myślisz o tym jak prawidłowo zabezpieczyć swoje interesy.

W odróżnieniu od standardowych umów najmu, najem okazjonalny daje właścicielom nieporównywalnie silniejszą pozycję prawną oraz ułatwia odzyskanie mieszkania w przypadku problematycznych lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego dają wiele korzystnych rozwiązań dla właścicieli mieszkań, które Ci mogą wykorzystać zawierając umowę najmu lokalu (mowa tu o najmie mieszkania, choć niejednokrotnie pojęcie lokalu i mieszkania będę używał zamiennie).

Zasady najmu okazjonalnego często określane w umowie pozwalają modyfikować zapisy ustawowe w określonym zakresie z tego też warto wdrożyć te rozwiązania. Do umowy powinny zostać dołączone dokumenty niezbędne dla umowy najmu okazjonalnego. W przypadku takiej umowy najmu warto zadbać również o niezbędne formalności najmu okazjonalnego mieszkania. W ramach tego opracowania postaramy się również odpowiedzieć na pytanie czy umowa najmu okazjonalnego powinna być sporządzona w formie notarialnej umowy najmu czy z puntu widzenia formalności najmu okazjonalnego niezbędne jest zgłoszenie umowy najmu do określonych podmiotów czy organów a także kto dokonuje zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego?

Zapraszamy do lektury naszego artykułu, w którym znajdziesz szczegółowe informacje na temat zasad najmu okazjonalnego. Omówimy wszystko – od podstaw prawnych, przez kluczowe dokumenty, aż po procedury związane z usunięciem niechcianego najemcy. Niezależnie od tego, czy masz doświadczenie w wynajmowaniu mieszkań, czy dopiero zaczynasz, zrozumienie tych zasad jest kluczowe dla ochrony Twojej nieruchomości.

Spis treści:
1. Czym charakteryzuje się najem okazjonalny?
2. Podstawy prawne
3. Komu przysługuje możliwość korzystania z najmu okazjonalnego?
4. Najem okazjonalny w przypadku cudzoziemców
5. Umowa najmu okazjonalnego – specyfika i wymagane dokumenty
6. Wzór umowy najmu okazjonalnego – jak napisać taką umowę?
7. Kompletna umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać następujące elementy
8. Czy można zawrzeć umowę najmu lokatorskiego w innej formie?
9. Formalności najmu okazjonalnego i obowiązki
10. Czy możliwe jest rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego?
11. Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?
12. Kto płaci za najem okazjonalny?
13. Ile kosztuje u Notariusza najem okazjonalny?
14. Podsumowanie
15. Pasternak LEGAL – kompleksowe doradztwo prawne

Czym charakteryzuje się najem okazjonalny?

Najem okazjonalny polega na specyficznej formie udostępniania mieszkania przez osobę prywatną, nieprowadzącą biznesu w dziedzinie wynajmu. Ten typ umowy gwarantuje właścicielowi efektywną ochronę wobec nierzetelnych lokatorów.

Podstawy prawne

Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego, zostały zawarte w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Artykuł 19a ust. 1 precyzuje, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest: umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Komu przysługuje możliwość korzystania z najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest dostępny dla każdej osoby fizycznej, która może przedłożyć oświadczenie właściciela mieszkania w Polsce, potwierdzające zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku eksmisji. Opiekunowie mogą wynajmować mieszkania wraz z podopiecznymi, przy czym osoby niepełnoletnie są zazwyczaj wpisywane jako współmieszkańcy. W razie eksmisji, dorosły najemca jest zobowiązany opuścić mieszkanie razem z dziećmi, co sprawia, że najem okazjonalny jest bezpieczniejszą formą umowy w porównaniu do tradycyjnego najmu w przypadku nieuczciwych najemców. Firmy mogą wynajmować mieszkania dla swoich pracowników, gdzie najemcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i przedsiębiorstwo. Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą są traktowane jako osoby fizyczne.

Najem okazjonalny w przypadku cudzoziemców

W przypadku cudzoziemców sytuacja związana z wynajmem okazjonalnym jest bardziej skomplikowana. Główne trudności pojawiają się, gdy cudzoziemcy nie mają meldunku w Polsce i nie znają właścicieli mieszkań, którzy mogliby zaoferować im taką formę najmu.

Umowa najmu okazjonalnego – specyfika i wymagane dokumenty

Umowa najmu okazjonalnego to szczególny rodzaj umowy najmu mieszkania, odróżniający się od tradycyjnej umowy najmu dodatkowymi wymogami formalnymi. Ta forma najmu zapewnia właścicielowi wzmocnioną ochronę wynajmującego, jednak wymaga skompletowania konkretnej dokumentacji. Co powinno być w umowie najmu okazjonalnego?

Wzór umowy najmu okazjonalnego – jak napisać taką umowę?

Wzór umowy najmu okazjonalnego wymaga obligatoryjnie następujących dokumentów:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego zobowiązujące do opróżnienia lokalu mieszkalnego i przekazania nieruchomości w terminie wskazanym przez właściciela w najemcy żądanie opróżnienia.
• Deklaracja najemcy wskazująca alternatywne miejsce zamieszkania w przypadku konieczności eksmisji.
•  Pisemna zgoda właściciela „lokalu awaryjnego” na przyjęcie najemcy w sytuacji eksmisji.

Kompletna umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać następujące elementy:

• Nagłówek dokumentu,
• Miejsce i data podpisania,
• Dane stron umowy najmu okazjonalnego,
• Oświadczenie właściciela o prawie do dysponowania lokalem,
• Potwierdzenie przez najemcę akceptacji stanu technicznego i wyposażenia mieszkania,
• Szczegółowy opis wynajmowanego lokalu, obejmujący adres, powierzchnię i numer księgi wieczystej,
• Procedurę przekazania mieszkania, w tym protokół zdawczo-odbiorczy,
• Zasady użytkowania lokalu, w tym ograniczenia dotyczące podnajmu, obecności zwierząt i palenia,
• Podział obowiązków konserwacyjnych i naprawczych zgodnie z Kodeksem cywilnym,
• Warunki, na jakich właściciel może przeprowadzać inspekcje lokalu,
• Szczegóły dotyczące czynszu: jego wysokość, terminy płatności, metody płatności i mechanizm ewentualnych podwyżek,
• Wysokość kaucji,
• Okres trwania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia, zgodne z obowiązującymi przepisami prawa,
• Procedurę zwrotu lokalu wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym,
• Informacje o złożonych oświadczeniach przez najemcę i właściciela lokalu awaryjnego,
• Sposoby komunikacji między stronami,
• Postanowienia końcowe dotyczące liczby egzemplarzy umowy i zasad wprowadzania zmian,
• Wykaz załączników do umowy,
• inne niezbędne elementy, który w sposób właściwy zabezpiecza interesy Strony.

Czy można zawrzeć umowę najmu lokatorskiego w innej formie?

Planując zawarcie umowy najmu okazjonalnego, istotne jest, aby wziąć pod uwagę kilka kluczowych kwestii prawnych. Sama umowa może być sporządzona w formie pisemnej, jednak kluczowy element, jakim jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wymaga formy aktu notarialnego. Bez tego dokumentu, umowa będzie traktowana jedynie jako zwykła umowa najmu, co może mieć wpływ na ochronę praw wynajmującego w sytuacjach spornych.

Formalności najmu okazjonalnego i obowiązki

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego obejmuje następujące kroki:

1. Identyfikacja najemcy: Proces rozpoczyna się od znalezienia odpowiedniego najemcy, który spełnia określone kryteria.
2. Negocjowanie warunków umowy: Strony ustalają wszystkie istotne warunki umowy, w tym wysokość czynszu, czas trwania najmu oraz inne kluczowe postanowienia.
3. Przygotowanie umowy pisemnej: Sporządzenie szczegółowej i zgodnej z przepisami umowy najmu w formie pisemnej.
4. Akt notarialny: Najemca udaje się do notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.
5. Oświadczenie o lokalu zastępczym: Najemca składa oświadczenie, w którym wskazuje lokal, do którego przeprowadzi się w przypadku rozwiązania umowy.
6. Zgoda właściciela lokalu zastępczego: Właściciel wskazanego lokalu zastępczego musi złożyć odpowiednie oświadczenie, które może wymagać notarialnego poświadczenia podpisu.
7. Zgłoszenie do urzędu skarbowego: Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy możliwe jest rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego?

W ustawie o ochronie praw lokatorów został ustanowiony katalog okoliczności pozwalających wynajmującemu na wypowiedzenie najmu okazjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana tylko w określonych przypadkach.

Porozumienie stron

Umowę najmu lokalu, zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, można rozwiązać za porozumieniem stron. W takim przypadku strony korzystają z zasady swobody kontraktowania, która obejmuje nie tylko zawarcie umowy i wybór kontrahenta, ale także jej zakończenie. Aby doszło do rozwiązania umowy najmu w tym trybie, strony muszą osiągnąć satysfakcjonujący kompromis i złożyć zgodne oświadczenia woli w formie przewidzianej w samej umowie. Jeśli umowa nie określa formy rozwiązania, strony powinny złożyć zgodne oświadczenia woli w takiej samej formie, w jakiej została zawarta umowa najmu. Powyższe zasady dotyczą również umów najmu lokali mieszkalnych.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?

Najem okazjonalny różni się od zwyczajnego tym, że zapewnia właścicielowi wzmocnioną ochronę prawną. Procedury eksmisji w najmie okazjonalnym są uproszczone i szybsze. Oto porównanie najważniejszych różnic:

1. Przedmiot najmu: Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, podczas gdy zwykły najem może obejmować dowolne nieruchomości lub rzeczy ruchome.
2. Czas trwania umowy: Najem okazjonalny jest zawsze na czas określony, maksymalnie do 10 lat. Zwykły najem może być zawarty na czas określony lub nieokreślony.
3.  Ochrona praw właściciela: Najem okazjonalny oferuje wzmocnioną ochronę z przyśpieszoną procedurą eksmisji, podczas gdy w zwykłym najmie procedura jest dłuższa.
4. Wypowiedzenie umowy: W najmie okazjonalnym występują różnicę względem zwykłem umowy najmu mieszkania
5. Eksmisja: W najmie okazjonalnym nie ma potrzeby zapewniania lokalu socjalnego, co przyspiesza procedurę eksmisji. podczas procedury eksmisyjnej.

Standardowo, określone grupy najemców korzystają z ochrony w postaci gwarancji lokalu socjalnego, co znacząco wydłuża proces eksmisji. Dotyczy to następujących osób:

• Niepełnoletni, osoby z niepełnosprawnościami lub ubezwłasnowolnione wraz z ich opiekunami,
• Kobiety spodziewające się dziecka,
• Osoby przewlekle chore,
• Seniorzy pobierający emerytury i renty kwalifikujący się do wsparcia z pomocy społecznej,
• Osoby pozostające bez zatrudnienia,
• Osoby spełniające dodatkowe warunki określone przez lokalny samorząd.

Kluczową cechą najmu okazjonalnego jest wyłączenie powyższych gwarancji. Podpisując taką umowę, najemca traci uprawnienia zarówno do lokalu socjalnego, jak i pomieszczenia tymczasowego.

Dla równowagi prawodawca wprowadził mechanizmy ochronne dla najemców:

• Konieczność wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania na wypadek eksmisji.
• Wymóg posiadania pisemnej zgody właściciela wskazanego lokalu na przyjęcie najemcy w razie eksmisji. W przypadku zwykłego najmu konieczne jest zbadanie sytuacji lokatora i możliwe jest przyznanie lokalu socjalnego, co wydłuża proces.

6. Podwyższenie czynszu: W najmie okazjonalnym podwyżki czynszu są regulowane ustawą, chyba że umowa stanowi inaczej, co utrudnia podwyżki. W zwykłym najmie podwyżki są łatwiejsze, jeśli umowa to przewiduje.

Kto płaci za najem okazjonalny?

Zgodnie z powszechną praktyką, koszty związane z umową najmu okazjonalnego zawieraną u notariusza zazwyczaj ponosi Strona zgodnie z ustaleniami, może to być zatem Najemca, Wynajmujący, lub Strony w ustalonej proporcji.

Ile kosztuje u Notariusza najem okazjonalny?

Koszty notarialne przy najmie okazjonalnym obejmują:

• Taksę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji: Jej wysokość to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W 2025 r. taksa wynosi 466,60 zł netto.
• Ewentualnie taksę notarialną za poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego: 20 zł netto.
• Koszt wypisów: 6 zł netto za każdą stronę.
• Podatek VAT (23%).

Podsumowanie

Podpisując umowę najmu okazjonalnego, wielu właścicieli nieruchomości ma nadzieję na bezproblemowy wynajem. Jednak warto pamiętać, że pomimo formalnych zabezpieczeń, pewne ryzyko nadal istnieje.

W polskim prawie lokatorskim najemcy cieszą się znaczną ochroną, co może stwarzać trudności dla właścicieli. Czasami przebiegły najemca lokalu może znaleźć sposoby na obejście zabezpieczeń umowy, co w efekcie prowadzi do długotrwałych procedur eksmisyjnych, podobnych do tych przy standardowej umowie najmu. Choć takie przypadki są stosunkowo rzadkie, nie można ich całkowicie wykluczyć. Z tego powodu kluczowa staje się staranna weryfikacja potencjalnych najemców oraz zadbanie o odpowiedni zapisy umowne, a także rozważenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Zachęcamy do skontaktowania się z naszą kancelarią prawną. Posiadamy wieloletnie doświadczenie, które pozwala nam skutecznie minimalizować ryzyko związane z najmem.

W razie problemów z nieuczciwym najemcą, nasi specjaliści zapewnią profesjonalne wsparcie na każdym etapie postępowania sądowego czy eksmisyjnego. Dzięki naszej wiedzy i znajomości przepisów, jesteśmy w stanie skutecznie bronić praw właścicieli nieruchomości.

Pasternak LEGAL – Kompleksowo doradzamy w sprawach najmu okazjonalnego

Wspieramy osoby działające w branży nieruchomości, zarówno prywatnych wynajmujących, inwestorów, deweloperów, wykonawców, wynajmujących, fliperów, zarządców i nabywców nieruchomości na każdym etapie – od analizy stanu prawnego nieruchomości, przez tworzenie i negocjacje umów, po reprezentację w sporach sądowych i administracyjnych. Łączymy dogłębną znajomość przepisów z praktycznym podejściem do inwestycji.

Będąc właścicielem nieruchomości warto zadbać zarówno o kwestie podatkowe jak i cywilstyczne:

• warto zadbać o to by umowa najmu mieszkania była spisana w odpowiedni sposób

• umowa najmu mieszkania powinna zabezpieczać odpowiednio Twoje interesy

• umowa najmu mieszkania to podstawowy dokument, który definiuje obowiązku Stron, a w niektórych kwestiach to umowa najmu może modyfikować zapisy ustawy

• prywatny najem mieszkania podobnie jak najem instytucjonalny powinien być odpowiednio zabezpieczony

• umowa najmu okazjonalnego to dokument, który powinien być sporządzony w odpowiedniej formie i zawierać wszelkie niezbędne załączniki

• prywatny najem mieszkania to nie tylko wydanie lokalu ale również odpowiednie sporządzenie umowy najmu mieszkania

Ponadto doradzamy w sprawach prawno podatkowych związanych z nieruchomościami.

Dowiedz się więcej o zakresie naszego wsparcia w zakresie prawa nieruchomości oraz inwestycji budowlanych:

KLIKNIJ I DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ – Kompleksowe wsparcie dla osób działających w branży nieruchomości i sektorze budowlanym.

Bezpłatna konsultacja do najmu okazjonalnego w Pasternak LEGAL

Jeżeli chcesz skorzystać z bezpłatnej konsultacji zapraszam do kliknięcia w poniższy link i wypełnienia formularza kontaktowego:

> BEZPŁATNA KONSULTACJA – WYPEŁNIJ FORMULARZ A MY SKONTAKTUJEMY SIE Z TOBĄ I USTALIMY JAK MOŻEMY CI POMÓC

Skontaktuj się i zadaj nam dowolne pytanie.

Wypełnij formularz, a my skontaktujemy się z Tobą, celem omówienia Twojej sprawy. Odpowiadamy szybko – sprawdź !

 Zapoznaj się z innymi naszymi artykułami:

• UMOWA NAJMU LOKALU UŻYTKOWEGO – JAK JĄ SPORZĄDZIĆ?
• PRZEDAWNIENIA DŁUGÓW
• PODATKI SPÓŁKI Z O.O.

Subskrybuj Newsletter i bądź na bieżąco

Blog Kancelarii Pasternak LEGAL ma charakter wyłącznie edukacyjny i zawiera treści jedynie o charakterze ogólnym, w których mogą zdarzyć się pominięcia jak i omyłki, a w szczególności dlatego, że artykuły na blogu są aktualne w dacie ich publikacji, zaś w późniejszym czasie mogą nie odzwierciedlać stanu zmieniających się przepisów prawa. Kancelaria nie bierze odpowiedzialności za jakąkolwiek szkodę, która została wyrządzona w związku zastosowaniem lub niezastosowaniem się do przekazanej na blogu treści, albowiem treści zawarte na blogu nie mogą stanowić w szczególności porady czy informacji prawnej wydawanej indywidualnie przy uwzględnieniu konkretnego stanu faktycznego i prawnego.